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耐震基準適合証明書と
住宅ローン減税
住宅取得者にとって無視できない制度が住宅ローン減税です。中古住宅（個人間売買）の場合最大200万円が所得税などから控除される制度です。
住宅ローン減税は中古住宅の取引でも利用できます。
ただ、中古住宅の場合は、新築と違って、建物の状況に応じて必要な手続きがあり、不慣れな仲介会社が担当すると、手続きの進め方が悪く、住宅ローン減税が利用できない事態も起こります。
中古住宅を取引する時には、仲介会社選びが最も重要となります。
当社では、中古住宅取引に精通したエージェントが適切にご案内します。まずはお気軽にお問い合わせください。
当社の耐震基準適合証明書発行サービスは、当社で仲介させていただいたお客様向けのサービスです。
中古住宅取引に精通したエージェントが
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住宅ローン減税の築後年数要件
ケース1 確定申告前に慌てて問い合わせ
耐震基準適合証明書のお問い合わせは確定申告が行われる2月～3月がピークです。
確定申告の手続きに行って、書類不備で指摘され、慌ててネットで情報を集めるケースです。
残念ながら確定申告前に慌てて動いても手遅れです。築後年数要件に関する手続きは所有権移転までに行わなければならないことがあるからです。
仲介会社の案内が悪いと言えばそれまでなのですが、税制に関することは宅建士の業務範囲ではないので、法的な責任を追及しようにも買主は弱い立場になります。（書面で残っていたり、宅建士の過失が明らかであれば別ですが…）
住宅ローン減税には築後年数要件が定められています。木造など非耐火住宅は20年以内、マンションなどの耐火住宅は25年以内という要件です。
築年数が古いから住宅ローン減税が使えないのでしょうか。
住宅ローン減税の制度には、一定の手続きを行えば、築後年数要件が緩和される（築何年でも良い）方法があります。
この手続きというのが、耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険です。
耐震基準適合証明書って？
耐震基準適合証明書は、当該家屋が耐震基準を満たすことを証明する書類です。建築士事務所に所属する建築士などが発行します。
耐震基準適合証明書を発行するには建築士による耐震診断が必要です。図面だけ見て証明書が発行されるわけではないのでご注意ください。
また、耐震診断を行えば、どんな住宅でも証明書が発行されるわけではありません。耐震診断の結果、基準に適合しないと判定されるケースの方が多いです。
基準を満たさない場合は、耐震改修工事が必要になります。
購入する建物の工法によって判断が異なりますが、例えば木造戸建ての場合は、ほとんどのケースで基準を満たさないと判定されるので、耐震改修を前提とした取引で進めていかないと、耐震基準適合証明書が得られず、住宅ローン減税が利用できないことになります。
既存住宅売買瑕疵保険って？
安心して中古住宅を取引するために作られたのが、既存住宅売買瑕疵保険です。
構造や雨水の浸入に対して、最大1000万円最長5年の保険制度になります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、専門の建築士による検査に合格する必要があります。
既存住宅売買瑕疵保険は検査と保証が一体となった、中古住宅取引では欠かせない安心の制度です。
住宅ローン減税では、所有権移転までに瑕疵保険検査に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると発行される付保証明書という書類が得られれば、築後年数要件が緩和されます。
住宅ローン減税が使えない？！
耐震基準適合証明書についてのお問い合わせが増えています。
残念ながらそのほとんどはお問い合わせいただいた時点で「手遅れ」の状態で、住宅ローン減税が利用できない方が多いです。
公的制度なのに利用できないとはどういうことでしょうか。お問い合わせいただいたケースを事例に利用できなかった理由を見ていきたいと思います。
ケース2 不動産売買契約後に問い合わせ
次にお問い合わせが多いのが不動産売買契約後（所有権移転日直前が多いです）です。
所有権移転日を控えて、色々調べたらどうやら耐震基準適合証明書という書類が必要らしい、とたどり着くケースです。
残念ながら、不動産売買契約後のお問い合わせも、結果的に住宅ローン減税を諦めることになるケースが多いです。
前述しましたが、耐震基準適合証明書は申し込めば得られるものではないからです。あくまで耐震診断で基準を満たすと判定される必要があります。
もちろん、基準を満たさない場合、必要な改修工事を行えばよいのですが、改修工事の予算を考慮されていないことがほとんどで、結果的に住宅ローン減税を諦めざるを得ない状況に追い込まれてしまいます。
ケース3 マンションのお問い合わせ
マンションに関するお問い合わせも多いです。
マンションの耐震性は共有部分の問題になります。区分所有者の一存で耐震診断を実施することはできませんし、もちろん改修工事も行えません。
そもそも、耐震診断費用が高額で、区分所有者単独で支払える金額ではありません。
新耐震マンションの場合は、耐震基準適合証明書より既存住宅売買瑕疵保険を目指した方が現実的です。
既存住宅売買瑕疵保険も性能部分は共用部の問題なのですが、区分所有者単体で手続きする商品があるからです。
ここで問題が発生します。既存住宅売買瑕疵保険の問題点は手続きに時間がかかるということです。
不動産売買契約後に動き始めるのではなく、不動産売買契約にあたって予め必要なスケジュールを確認しておき、余裕を持ったスケジュールで引き渡し日を設定する必要があります。
旧耐震のマンションは、ほぼ住宅ローン減税の対象にならないと判断して間違いありません。
住宅ローン減税を適用するには耐震改修が必要なのですが、耐震改修を実施しているマンションはほとんどありません。（共用部の工事なので、区分所有者の一存で工事を実施することはできません）
旧耐震のマンションでも耐震基準適合証明書を発行すると謳う建築士事務所がありますが、これも要注意です。
もし発行された耐震基準適合証明書がいい加減なものだと指摘された場合、減税された分を還付しなければならない事態も考えられます。
新耐震と旧耐震は絶対的な性能差があります。単なる書類の問題ではないので、旧耐震のマンションを検討する時は十分に注意が必要です。
ケース4 マンションのお問い合わせ（旧耐震）
住宅ローン減税のための手続き
築後年数要件に抵触する物件の手続きは、取引の状況や建物の状況によって判断が異なります。
木造住宅を取得する場合
築20年を超える木造住宅を取得する場合は、耐震改修工事を前提に取引を進めることが大切です。
インスペクション（耐震診断）は不動産売買契約前に！
耐震診断を実施しないと耐震改修工事が必要かどうか判断できません。また、耐震改修工事費用も算出できません。
不動産売買契約を締結してしまうと、例え後から耐震診断を実施して、思った以上の改修費用が必要だと判定された場合でも、そのことを理由に締結した不動産売買契約を白紙撤回することができません。
築20年超えの木造住宅は耐震改修が必要と判定されるケースが多いので、なるべく不動産売買契約前に耐震診断を実施したいところです。
※ただ、耐震診断の結果を待つ間に、他の人に物件が売れてしまうというリスクがあります。取引の状況を踏まえて、判断する必要があります。
木造住宅を取得する場合の手続きの流れ（推奨）
１：
物件内見の前後で新築時の図面の有無やこれまでのリフォーム履歴など、家屋に関する情報を可能な限り集めます。
2：
購入したい物件が決まったら買付申込を行いますが、この時に耐震診断の実施について売主側と交渉します。
3：
他の買主と競合していないようであれば、速やかに耐震診断を実施します。
普通に申し込むと、申込から現地調査の実施まで1週間、現地調査から結果報告まで1週間～10日と結構時間がかかりますので、詳細見積りではなく、概算だけで判断しなければならない場合があります。
4：
改修工事以外のリフォームについては、費用の概算で判断します。
※リフォーム仕様を決めて、詳細なリフォーム見積りを出すには時間がかかってしまいます。不動産売買契約前はやりたいリフォーム内容を伝えて、費用の目安を提示してもらって、その内容で判断を行います。
5：
不動産売買契約前に資金計画を再確認します。
物件取得にかかる費用だけでなく、改修工事も含めたリフォーム総費用が予算に収まるのか、余裕を持った資金計画になっているかを確認します。
リフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、選択できる金融機関も限られ、正式審査時にリフォーム見積りが必要になるなど、行わなければならないこともあるので、スケジュール感も含めて確認を行います。
6：
不動産売買契約を締結したら速やかにローン審査を行います。
ローン審査期間中にリフォーム詳細についての打ち合わせを行います。不動産売買契約後はリフォーム内容についてじっくり検討する時間の余裕がないので、住宅設備などをじっくり選びたい方は、物件探しの段階でショールームに行くなど、リフォームの検討を始めておく必要があります。
7：
融資承認が得られたら、耐震基準適合証明書の仮申請を行います。
仮申請は所有権移転までに実施する必要があります。
この仮申請が耐震改修を含めたリフォームを依頼する事業者を決定することと同じ意味となります。（仮申請書の建築士と耐震基準適合証明書の建築士が異なる場合は無効です）
8：
所有権移転登記は「旧住所」で！
不動産業界には所有権移転にあたって新住所へ予め住民票を移しておく「新住所登記」が慣習となっていますが、築後年数要件を緩和するには本来あるべき「旧住所登記」を行わなければなりません。
※所有権移転までに耐震基準適合証明書が得られれば、登録免許税の減額を受けることができるのですが、この流れだと間に合わないので、登録免許税の減額は受けられません。
9：
所有権移転後速やかに耐震改修工事を実施する
住宅ローン減税には所有権移転から半年以内に居住するという要件もあるので、所有権移転後は速やかに工事を開始します。
10：
完工したら耐震基準適合証明書を発行してもらう
耐震基準適合証明書が発行されたら引っ越しを行います。
11：
住民票を移転する
12：
確定申告で住宅ローン減税の手続きを行う
ポイントは耐震診断の実施時期です。不動産売買契約後に動き始めるのでは間に合わないというのがご理解いただけると思います。
非木造戸建ては流れが全く違います！
非木造戸建ては、RC造、SRC造、鉄骨造、軽量鉄骨造など木造以外の戸建てになります。
木造住宅用の耐震診断法が使えず、取り扱える建築士も少ないため、住宅ローン減税のための手続きがまったく異なります。
同じ木造でも2×4工法は要注意！
2×4工法は普通の木造住宅（在来工法や軸組み工法とも呼ばれます）と違い、地震に強い工法と言われます。
実際に耐震診断を実施すると、基準の倍以上の評価となる場合もあります。
他方で、2×4工法は部分改修にあまり適さない工法とも言われます。
耐震診断の結果、基準を満たすと判定された場合は良いのですが、万が一基準を満たさないと判定されると、思った以上に改修費用がかかる可能性があります。
2×4工法の場合は、不動産売買契約前の耐震診断をお勧めします。
マンションを取得する場合
マンションは戸建てと違い、区分所有者の一存で建物の性能に関わる工事を実施することができません。
また、正規に行うマンションの耐震診断は非常に高額なので、耐震基準適合証明書ではなく、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法を検討するのが現実的です。
旧耐震マンションは対応が困難
1981年5月以前の建物を「旧耐震」と呼びますが、マンションは区分所有者の一存で耐震改修を実施することができないため、旧耐震マンションで耐震基準適合証明書を取得するのは困難です。
旧耐震の場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入するためにも耐震基準適合証明書が必要になるため、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法も困難です。
管理組合でマンションの耐震改修を実施しているケースも考えられますが、非常に稀なケースです。
旧耐震マンションは住宅ローン減税などの制度が利用できないと判断した方が現実的です。
マンションを取得する場合の手続きの流れ（推奨）
１：
購入したい物件が決まったら買付申込を行いますが、この時にインスペクション（瑕疵保険検査）の実施について売主側と交渉します。
瑕疵保険検査では新築時の設計図書、長期修繕計画、これまでの修繕履歴など、管理組合で保管している図書の閲覧が必要となります。
また、場合によっては屋上など共用部の検査が求められます。
インスペクション実施の可否について、確認する必要があります。（管理組合に許可を得るために時間がかかるケースも考えられます。）
2：
可能であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施します。
瑕疵保険検査に合格しないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。住宅ローン減税の適用が取引の条件とする場合は、不動産売買契約前に瑕疵保険に加入できるかどうかの確認が必要です。
※不動産売買契約と既存住宅売買瑕疵保険は直接の関係がないので（インスペクションや瑕疵保険は任意の制度です）、不動産売買契約締結後に瑕疵保険に加入できないということが判明しても、そのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。
3：
不動産売買契約前に瑕疵保険手続きにかかるスケジュールを確認します。
既存住宅売買瑕疵保険の手続きは、場合によっては1か月以上時間がかかる場合もありますので、不動産売買契約前に予め必要なスケジュールを確認し、間に合うスケジュールで引き渡し日を決定します。
4：
不動産売買契約を締結したら、速やかに瑕疵保険の手続きを行います。
瑕疵保険で進める場合、登録免許税の減額も適用することができます。取引を担当する司法書士に既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が得られる取引であることを伝え、いつまでに付保証明書を用意すればよいのか確認し、関係者で共有しておきます。
大阪の中古取引はお任せください
これまで記載したように、中古を取引する場合は、制度に精通した仲介会社が担当しないと、住宅ローン減税などの制度が利用できなくなってしまいます。
堺市広い市場です。様々な建物が混在しています。新築であればある程度決まった流れになるのですが、中古は取引の状況や建物の状況にあわせて柔軟に判断していく必要があります。
当社では住宅購入者が適切に判断できる情報を積極的に開示いたします。住宅購入で中古住宅も視野に入れている方は、中古住宅取引に強い当社へご相談ください。
5：
所有権移転までに付保証明書を取得します。
確定申告時に住宅ローン減税の手続きを行います。
6：
マンションは瑕疵保険に加入できるかどうかがポイントです。また、売主が宅建業者の場合は、瑕疵保険に加入することが「住まい給付金」の条件となります。
売主が宅建業者の場合は、瑕疵保険への加入を取引の条件とするように交渉することをお勧めします。